Зачем нужен совет дома? - Адвокат Онлайн

Разберемся, зачем нужен совет дома?

Вы стали собственником квартиры в новостройке? Поздравляем! Заметили, что пока вы оформляли документы на собственность, делали ремонт, вселялись, приживались, знакомились с соседями и т.д. у вас сменилась управляющая компания, увеличилась плата за коммунальные услуги, появилась услуга консьерж и вывоз крупногабаритного мусора, все нежилые помещения заняли арендаторы, а вам даже негде поставить коляску и велосипед , у арендаторов горит круглосуточная светящаяся реклама, а вы экономите электроэнергию, чтобы хватило денег и на жизнь и на оплату ипотеки?!

Всё это про Вас?!

Внимание! Если Вы и дальше будете стоять в стороне, то проблем станет не меньше, а больше. Надо срочно создавать Совет дома! На первоначальном этапе это единственный легитимный способ контроля за деятельностью управляющей компании, которая « выиграла конкурс» и в итоге кроме посредника в предоставлении коммунальных услуг стала еще и активным пользователем обще-домовым имуществом.

Описание примерного состава общего имущества многоквартирного дома дается в статье 36 Жилищного кодекса РФ. Ее дополняет постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания имущества многоквартирного дома…».

Так, согласно ст.36 Жилищного Кодекса РФ общим имуществом многоквартирного дома является :

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Внимание!

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме (в т.ч. путем реконструкции) возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Важно помнить, что исчерпывающий перечень общедомового имущества законодательством не установлен. В каждом конкретном случае состав объектов будет зависеть от множества факторов: технических характеристик дома, его истории, статуса придомовой территории и т. д. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья, данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, значит в данном доме действует указанный в п.3 ч.2 ст.161 Жилищного Кодекса РФ способ управления – управление управляющей организацией.

При этом в данном доме ( где более чем четыре квартиры) собственники помещений на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме(ч.ч.1,2 ст.161.1 ЖК РФ). Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется. Если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления ( в Москве органами самоуправления являются муниципальные собрания и муниципалитеты районов –ст.10 Закона «Об организации местного самоуправления в городе Москве») должен в трехмесячный срок созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. На практике, вышеуказанная норма закона об обязанности создать совет дома носит декларативный характер. Конечно же органы местного самоуправления очень часто не реализуют это предписание Жилищного Кодекса и управляющие компании, « чудесным образом» выигравшие конкурс на управление многоквартирным домом фактически бесконтрольно осуществляют деятельность по управлению общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Создания Совета дома

Теперь перейдем непосредственно к вопросу создания Совета дома и его полномочиям. Совет многоквартирного дома — это тот орган, который не может является юридическим лицом. Это значит, что он не сможет иметь свой расчетный счет, печать и возможности, связанные с действиями юридического лица. Но из-за этого ни в коем случае нельзя занижать эффективность действий совета многоквартирного дома. При слаженной и заинтересованной работе всех членов совета дома улучшение работы управляющей организации может стать очевидной. Обязанности совета многоквартирного дома закреплены Жилищным Кодексом РФ и главной его обязанностью является контроль управляющей организации.

Большинство собственников роли совета дома не понимают, если есть управляющая организация, которая получает деньги за свою работу, то зачем дублировать её полномочия, задаются вопросом собственники. Но кто в данном случае как не собственники знают лучше проблемы своего дома. В этой связи члены совета многоквартирного дома просто обязаны указывать управляющей организации на первоочередные необходимые мероприятия, которые должны быть проведены по текущему ремонту. Определять и направлять свои предложения по замене или ремонту инженерных коммуникаций, работ, связанных с благоустройством земельного участка, улучшению предоставления качества коммунальных услуг. А также даёт своё заключение на проект договора управления с управляющей организацией и договорами с ресурсоснабжающими организациями. Члены совета многоквартирного дома составляют план на ближайший год по своей работе и ежегодно отчитываются перед собственниками о проделанной работе.

Если говорить из практики, то совет многоквартирного дома может провести все те мероприятия, которые управляющая организация проводить просто не хочет, не может или не обязана. Например, решением общего собрания может быть принято решение о строительстве ограждения по границам земельного участка, установке шлагбаума при подьезде к дому и т.д.. Управляющая организация может просто не брать на себя полномочия по сбору денежных средств на проведение этих работ или возьмется, но сумма в смете может оказаться просто завышена. Лучшим вариантом в этом случае будет силами членов совета многоквартирного дома организовать поиск подрядчика для проведения работ и организовать сбор денежных средств.

Права совета многоквартирного дома заключаются в защите прав собственников жилья от бездействия управляющей организации. Так совет дома имеет право фиксировать отсутствие или поставку ненадлежащего качество коммунальной услуги. И может обратиться в управляющую компанию с требованием приведения услуги в удовлетворительное состояние. Участвует в составлении и подписании актов, где необходимо проведении текущего и капитального ремонта. Также в актах, где необходимо зафиксировать, например, нанесение любого ущерба помещению собственника или общего имущества. В таких случаях, если представители управляющей организации отказываются составлять акт, то именно совет многоквартирного дома имеет полномочия по дублированию таких действий. К полномочиям совета дома также относится инициирование собрания собственников жилья по любому наболевшему вопросу.

Функции Совета многоквартирного дома закреплены в ч.5 ст.161.1 Жилищного Кодекса РФ:

1) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом управляющей организацией, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
2) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
3) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит Жилищному кодексу РФ;
4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
5) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. Внимание: в случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.

Избрание совета многоквартирного дома происходит на общем собрании собственников жилья. Для начала необходимо составить уведомление о проведении общего собрания собственников в многоквартирном доме. Инициаторы собрания обязаны известить всех собственников о проведении общего собрания минимум за десять дней до даты его проведения.

Внимание!!! Уведомление о проведении собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом или вручено лично. Другой способ оповещения собственников помещений о проведении собрания должен быть утвержден решением общего собрания. То есть, чтобы был возможен более простой способ уведомления собственников, например, с помощью размещения объявлений на информационных досках около или внутри подъездов, необходимо этот способ оповещения утвердить на предыдущем собрании.

В уведомлении о проведении собрания должна быть указана такая информация, как инициаторы, дата, место ,форма и повестка собрания. В повестке первого собрания важно указать выборы членов совета многоквартирного дома и председателя совета дома. Проведение собрания возможно в трех формах: очное, заочное или очно-заочное. На сегодняшний день самой популярной формой проведения собрания является очно-заочная. Прежде всего назначается дата проведения собрания собственников в очной форме, но как это всегда бывает кворума на этом собрании не бывает. Это не беда. Теперь Вам не надо объявлять о проведении нового собрании теперь уже в заочной форме. При очно-заочном собрании, заочное начинается на следующий день после очного, то есть собрание не прерывается.

Теперь вы раздаете опросные листы(бюллетени и т.п.) для голосования собственникам жилья и ждете, когда их принесут в место, указанное для хранения опросных листов(бюллетеней и т.п.). Датой окончания проведения собрания можно ставить в принципе любую. В законе не указаны ограничения по времени проведения собрания собственников жилья. После проведения все решения оформляются протоколом. Все решения считаются принятыми, если в собрании приняли участие более 50% голосов собственников и проголосовали за данные решения также более 50%. Выборы совета многоквартирного дома проводятся из собственников дома, а количество членов совета дома ничем не ограничено, поэтому в этом вопросе главное руководствоваться здравым смыслом.

Избирается совет дома не более чем на два года, после этого необходимо провести повторное общее собрание. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме. Председатель совета многоквартирного дома избирается из членов совета многоквартирного дома.

По сути именно председатель выполняет все функции работы совета многоквартирного дома, поэтому обязанности председателя совета многоквартирного дома иногда дублируют обязанности совета дома. В связи с этим к обязанностям председателя многоквартирного дома относятся следующие функции: ведет переговоры с управляющей организации о проекте договора управления, о возможности внесения в него изменений, в условия, которые не удовлетворяют собственников жилья; представляет условия договора управления общему собранию собственников; если собственники передали полномочия по заключению договора управления председателю совета многоквартирного дома, то он имеет возможность от их имени заключить договор управления; непосредственно контролирует все обязательства, которые должна выполнять управляющая организация и подписывает акты приемки работ, которые она провела; также на основание доверенности от собственников может выступать в суде по вопросам, связанным с управлением многоквартирного дома и поставкой коммунальных услуг.

Права председателя Совета дома закреплены в той же статье, что и полномочия Совета дома, а именно ст.161.1 Жилищного Кодекса РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

Что еще важно знать.

Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир, но напоминаю, что законом количество членов совета дома не ограничено.

Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом. Создание Товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива необходимо, если общим собранием собственников помещений многоквартирного дома будет принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом, т.е. если речь идет не о простой замене управляющей компании на другую по причине большого количества недочетов в работе и т.д., а о том, что большинство собственников многоквартирного дома 50% + 1 хотят сами управлять домом, но при этом Жилищный Кодекс обязывает собственников многоквартирного дома, где квартир больше 30-ти в таком случае организовать самостоятельное юридическое лицо (ТСЖ, жилищный кооператив и т.п.)-ч.2 ст.161 ЖК РФ.